Cession Commerce
 
 
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Tout - Droit, Indemnité, Renouvellement

Quelle protection y a t-il en cas de non reconduction du bail ?

Vous vous proposez d'acheter un fonds de commerce. La durée du bail restant à courir est de 7 ans. A la fin du bail vous craignez qu'il ne soit pas renouvelé.   [...] Cependant, pour avoir droit au renouvellement ou à indemnité d'éviction, le locataire doit remplir les conditions,  [...] - être propriétaire du fonds régulièrement immatriculé au registre du commerce - exploiter régulièrement l'activité autorisée - exploiter le fonds effectivement au cours des trois dernières années précédant la date d'expiration du bail ou de sa reconduction.   [...]

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Je souhaite continuer mon activité, que va-t-il se passer ?

Si votre contrat de bail arrive à échéance en février 2012, donc d'ici quelques jours, et que le propriétaire bailleur ne vous a pas délivré de congé (avec ou sans offre de renouvellement), alors le bail va se reconduire tacitement. Le bailleur qui souhaite, par exemple, reprendre ses locaux, fait un congé sans offre de renouvellement, et propose en compensation une indemnité d'éviction, à moins qu'il ne justifie d'un motif légitime de non renouvellement ou de son droit de reprise personnel.  [...] Si tel n'est pas le cas, votre droit au bail se reconduira tacitement.  [...] Toutefois, puisque nous dépassons l'échéance du premier contrat fixé à 9 ans, le loyer est déplafonné, ce qui implique que le propriétaire peut adapter le loyer à la valeur locative du bien, en application de l'article L145-33 du code de commerce.   [...]

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Propriété commerciale

Si je rachète un fonds de commerce avec un bail 3/6/9 qui arrive a échéance dans 2 ans, à son terme le bailleur peut-il refuser la reconduction du bail sans aucune indemnité.  [...] Le principe est que vous bénéficiez du droit au renouvellement et de sa contrepartie, l'indemnité d'éviction si le bailleur refuse le renouvellement comme il est toujours en droit de le faire.  [...] Mais il existe des exceptions, qui supposent que votre dossier soit examiné de plus près.   [...]

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Est-il possible de rompre le bail ?

Je viens de visiter un lot à vendre, il se compose d'un local commercial, d'une réserve et d'un garage. D'après l'agent immobilier, je pourrais jouir du garage après une simple lettre avec accusé de réception, mais pour pour le local commercial, cela semble plus compliqué.   [...] S'agissant du bail commercial, le titulaire actuel bénéficie du droit au renouvellement, c'est-à-dire que son contrat se perpétue tous les 9 ans (durée légale du bail, sauf clause particulière 10 ans ou 12 ans). Le bailleur peut, à la fin du contrat, résilier le bail commercial mais, dans une telle hypothèse, il est redevable d'une indemnité d'éviction qui est le plus souvent égale à une année de chiffre d'affaires.  [...] S'agissant du garage, il convient de vérifier s'il est intégré au bail commercial. A défaut, il faudra souscrire une convention annexe dont la durée devra être nécessairement en harmonie avec la durée et la fin du bail commercial.   [...]

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Loi Pinel : le retour à la tradition et à la bienséance

Selon les dispositions de l'article 145-15. Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement.  [...] Le bailleur traditionnel qualifié le plus souvent de bon père de famille, de toute façon n'insérera jamais des dispositions faisant échec au droit au renouvellement. ce ne sont donc que les bailleurs empreints de malice qui se trouvent contrits par la loi nouvelle.  [...] Bien évidemment, ce contrat ne permettait pas au locataire de disposer du droit au renouvellement ou à une indemnité d'éviction.  [...]

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Le bail commercial - Fiches conseils - cession-commerce.com

- Demande de renouvellement par exploit d'huissier dans les 6 mois précédant la date d'expiration du bail ou à tout moment après cette date. Cette demande doit indiquer à peine de nullité la mention dans les 3 mois de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur doit, dans les même formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus.  [...] - Indemnité d'éviction. cette indemnité varie fonction des conséquences du refus de renouvellement (perte de clientèle ou non. Elle correspond dans la plupart des cas à la valeur vénale du fonds sauf si la valeur du droit au bail est supérieure, auquel cas cette dernière s'applique.  [...] Le prix du nouveau loyer est fixé par référence au loyer d'origine auquel on applique par une règle de 3 l'indice connu à la signature du bail et l'indice en vigueur au moment du renouvellement du bail.  [...]

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Comment faire pour récupérer le fonds de commerce pour l'exploiter ?

- En cas de reprise pour habiter les lieux loués, sous-entendant qu'au moins une partie des locaux en question sont affectés conventionnellement à l'usage d'habitation.   [...] - En cas de reprise afin d'effectuer un certains types de travaux, tels que la surélévation de l'immeuble ou la construction d'un local d'habitation sur un terrain nu.   [...] Vous devez, en conséquence, adresser à votre locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction, laquelle doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.  [...]

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Puis-je réevaluer le loyer ?

A titre préalable il convient d'opter pour le renouvellement ou pour le refus de renouvellement avec ou sans indemnité d'éviction.  [...] Il convient également de préciser que le plafonnement est exclu en raison de la durée du bail.   [...] Bien évidemment un accord des Parties sur le montant des loyers est toujours possible en cours de procédure.   [...]

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Le bail 3/6/9 est-il une garantie ?

Le bail 3/6/9 vous garantit le droit au renouvellement au terme des 9 ans mais le propriétaire a effectivement la faculté de vous refuser le renouvellement du bail.  [...] Le refus de renouvellement doit alors vous être notifié dans un congé donné par voie d'huissier au moins 6 mois avant l'échéance du bail. S'il n'a aucun reproche à vous faire, le propriétaire a l'obligation de vous proposer dans son congé une indemnité d'éviction destinée à compenser le préjudice direct causé par le défaut de renouvellement.  [...] Cette indemnité d'éviction est en principe égale à la valeur marchande du fonds de commerce (y intégrer l'augmentation de valeur du fonds suite aux améliorations que vous avez effectuées). Elle peut être augmentée des frais de déménégament et de réinstallation ainsi que des frais de mutation en cas de rachat d'un fonds.  [...]

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Comment évaluer le droit d'entrée ?

Il faut, au préalable, rappeler que l'indemnité d'éviction sera déductible de vos revenus fonciers. Le droit d'entrée que vous allez réclamer sera, quant à lui, imposable.Traditionnellement, pour éviter l'effet fiscal, les bailleurs demandent le même montant versé que ce soit pour l'indemnité d'éviction ou pour le droit d'entrée.  [...] Cependant, le droit d'entrée est, quelque part, un loyer en capital. Si les enseignes françaises acceptent globalement le versement d'un droit d'entrée, les enseignes étrangères préfèrent payer un loyer, même majoré, afin de le déduire au niveau de leur exploitation.  [...] Là encore, le droit d'entrée est un actif qui doit être immobilisé, sans pouvoir être amorti. En conséquence de l'ensemble de ces éléments, il s'agit pour vous d'arbitrer entre une analyse purement fiscale de vos intérêts et les intérêts de votre futur locataire et ceux de la garantie que vous entendez obtenir.  [...]

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